Wat de Wkb wel en niet verandert voor bouwcontracten en bouwvoorwaarden
Deze gastblog is geschreven door Ottilie Laan van debouwadvocaat.nl.
De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) is per 1 januari 2024 in werking getreden.
De Wkb introduceert een publiek-privaat stelsel waarbij private partijen in de bouw aantoonbaar voor meer bouwkwaliteit zorgen. Bouwkwaliteit betekent dat het bouwwerk voldoet aan de verwachting van de opdrachtgever of bouw consument zoals de wet de opdrachtgever omschrijft.
Het publieke stelsel van de Wkb bevat een nieuwe manier van vergunningverlening met verplicht bouwtoezicht door kwaliteitsborgers. Daarnaast wijzigt het private stelsel van de Wkb de wettelijke regeling van aanneming van werk het Burgerlijk Wetboek (BW). Hierdoor krijgen opdrachtgevers een sterkere positie ten opzichte van aannemers.
De wijzigingen van het BW hebben invloed op bouwcontracten en bouwvoorwaarden. Maar niet alles verandert. In dit gastblog van Ottilie Laan van debouwadvocaat.nl lees je wat de Wkb wel en niet voor bouwcontracten en bouwvoorwaarden verandert.
Bouwcontracten en bouwvoorwaarden
De regeling aanneming van het werk in het BW ziet op aannemingsovereenkomsten van werk.
Volgens de wet is aanneming van werk de overeenkomst tussen opdrachtgever en opdrachtnemer voor het toestand brengen en opleveren van een werk van stoffelijke aard, buiten dienstbetrekking, en tegen een door de opdrachtgever te bepalen prijs in geld.
De wet geeft geen aparte definitie van aanneming van bouwwerken. Het bouwrecht heeft zich in de loop van de tijd zelfstandig ontwikkeld met een uitgebreid stelsel van algemene bouwvoorwaarden, zoals bijvoorbeeld de UAV 2012, de AVA 2013 en de UAV-GC 2005 met regels voor het bouwen van bouwwerken.
Algemene (bouw)voorwaarden worden onderdeel van de aannemingsovereenkomst. Je verklaart ze van toepassing voor of bij het sluiten van de overeenkomst. Meestal via de offerte.
De 5 wijzigingen van de wettelijke regeling van aanneming van werk
Alle aannemers in de zin van de wet, van grote aannemers tot ZZP’ers en klusbedrijven, krijgen onder de Wkb te maken met de wijzigingen van de wettelijke regeling aanneming van werk. Ook als het gaat om een bouwwerk dat niet in gevolgklasse 1 valt en waarvoor geen kwaliteitsborger nodig is.
De 5 wijzigingen van de wettelijke regeling van aanneming van werk in het BW zijn achtereenvolgens:
- Aanscherping waarschuwingsplicht aannemer
- Verplicht opleverdossier
- Aansprakelijkheid aannemer voor gebreken na oplevering
- Informatieplicht aannemer financiële zekerheid
- Wijzigingen 5%-regeling opschortingsrecht consument-opdrachtgever
In haar blog “Wat alle aannemers, klusbedrijven en zzp’ers moeten weten over de Wet kwaliteitsborging” legt Ottilie uit wat deze wijzigingen voor aannemers betekenen.
Wat verandert de Wkb wel voor bouwcontracten en bouwvoorwaarden?
Veel gebruikte bouwvoorwaarden zoals de UAV 2012, de UAV-GC 2005 en de AVA 2013 zijn op belangrijke onderdelen niet in overeenstemming met de wijzigingen van de regeling aanneming van werk onder de Wkb.
UAV 2012 en UAV-GC 2005 en de Wkb
De waarschuwingsplichten in de UAV 2012 en de UAV-GC 2005 wijken af van de aangescherpte waarschuwingsplicht. In aannemingsovereenkomsten met professionele opdrachtgevers is dat niet zo’n probleem. Van de wet afwijken via bouwvoorwaarden mag. Bij professionele opdrachtgevers is de aangescherpte waarschuwingsplicht van regelend recht.
Bij consument-opdrachtgevers kan dat niet. Verklaart een aannemer de UAV 2012 en de UAV-GC 2005 van toepassing op aannemingsovereenkomsten met een consument-opdrachtgever, dan zijn de daarin omschreven waarschuwingsplichten in strijd met dwingend recht en nietig.
Onder de Wkb moet een aannemer een consument-opdrachtgever in ieder geval schriftelijk, ondubbelzinnig en op tijd te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht, gebreken en ongeschiktheid van zaken afkomstig van opdrachtgever en fouten of gebreken in plannen etc. verstrekt door opdrachtgever.
De aansprakelijkheidsregelingen in §12 lid 2 UAV 2012 en §28 UAV-GC 2005 wijken ten nadele van de opdrachtgever af van de wettelijke aansprakelijkheidsregeling voor gebreken na oplevering onder de Wkb.
Bij consumenten-opdrachtgevers zijn die regelingen vernietigbaar. In dat geval geldt de wettelijke aansprakelijkheidsregeling.
Bij professionele opdrachtgevers is het wel mogelijk om een beroep te doen op de aansprakelijkheidsregelingen in de UAV 2012 en de UAV-GC 2005, maar alleen als die regelingen uitdrukkelijk in de aannemingsovereenkomst zelf zijn overeengekomen. Is dat niet zo, dan zijn die regelingen ook vernietigbaar.
De UAV 2012 en de UAV-GC 2005 voorzien niet in de verplichting om een opleverdossier te verstrekken. Ook wijken de deze voorwaarden niet af van de wettelijke verplichting voor een aannemer om een opleverdossier te verstrekken. Dat betekent dat een aannemer verplicht is om bij de gereedmelding een opleverdossier te verstrekken, tenzij hij daarover iets anders afspreekt in de aannemingsovereenkomst.
De herziening van de UAV 2012 en de UAV-GC 2005 om aan te sluiten bij de wijzigingen van het BW onder de Wkb is tot nu toe niet gelukt.
AVA 2023 Consumenten en Zakelijk
De AVA 2013 zijn wel aangepast aan de Wkb. Eind 2023 heeft Bouwend Nederland de AVA 2023 Consumenten en Zakelijk gepubliceerd. De modelcontracten zijn in maart 2024 op enkele onderdelen aangepast.
Artikel 9 van de model-aannemingsovereenkomst AVA 2023 Zakelijk geven de aannemer de keuze om wel of geen opleverdossier te verstrekken aan zijn opdrachtgever.
Artikel 11 van deze overeenkomst wijkt uitdrukkelijk af van de wettelijke aansprakelijkheidsregeling voor gebreken na oplevering onder de Wkb. Gaat een opdrachtgever met deze overeenkomst akkoord, dan is de aannemer niet aansprakelijk voor verborgen gebreken zoals omschreven in artikel 15.3 van de AVA Zakelijk 2023.
Voor het overige verandert de Wkb niet direct iets aan bouwcontracten en bouwvoorwaarden. De wijzigingen van de wettelijke regeling aanneming van werk zien met name op de relatie tussen de aannemer en zijn opdrachtgever. Wel heeft de Wkb een domino-effect op de verschillende partijen in de bouw zoals de directie UAV 2012 en onderaannemers. Ook die (bouw)contracten en voorwaarden moeten voldoen aan de Wkb.
Hoe ga je onder de Wkb om met bouwcontracten en bouwvoorwaarden?
Om ervoor te zorgen dat bouwcontracten en bouwvoorwaarden aansluiten bij de Wkb, moeten bouwcontracten en -voorwaarden worden aangepast aan de Wkb. Contractueel is dat goed te doen.
Heeft u hierbij hulp nodig? Neem dan contact op met Ottilie Laan (post@debouwadvocaat.nl).